Monika Suchecka Notariusz
ul. Ogrodowa 1/1, 31-155 Kraków
tel. (12) 426 42 03, 446 68 49, 446 60 89

monika.suchecka@kin.pl
Monika Suchecka Notariusz

Czynności notarialne

Do zakresu czynności notarialnych dokonywanych w naszej Kancelarii należą:


•    sporządzanie aktów notarialnych, w tym między innymi:

     •    umowy sprzedaży
     •    umowy przedwstępne
     •    umowy deweloperskie
     •    umowy darowizny
     •    umowy zniesienia współwłasności
     •    umowy działu spadku
     •    umowy spółki
     •    umowy przeniesienia własności nieruchomości
     •    umowy zamiany
     •    akty ustanowienia służebności gruntowych i osobistych
     •    testamenty
     •    umowy majątkowe małżeńskie
     •    umowy o podział majątku wspólnego

•    sporządzanie aktów poświadczenia dziedziczenia

•    sporządzanie innych czynności notarialnych, w szczególności:

     •    sporządzanie poświadczeń
     •    sporządzanie protokołów (w tym m.in. protokoły Zgromadzeń Spółek, Zebrań Wspólnot Mieszkaniowych)
     •    prowadzenie depozytu dokumentów, pieniędzy i papierów wartościowych
     •    sporządzanie wypisów, odpisów i wyciągów z dokumentów
     •    sporządzanie projektów aktów, oświadczeń i innych dokumentów

Pełnomocnictwo notarialne

Nie zawsze osoba bezpośrednio zainteresowana może stawić się w kancelarii notarialnej w celu dokonania określonych czynności prawnych. W sytuacji, gdy jest to niemożliwe z powodów zdrowotnych, służbowych bądź innych, najlepszym rozwiązaniem okazuje się wcześniejsze udzielenie pełnomocnictwa. W zależności od planowanej czynności pełnomocnictwo może przybierać różne formy. Przykładowo, jeżeli planujemy sprzedaż nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wówczas wymagane jest pełnomocnictwo potwierdzone aktem notarialnym.

Pełnomocnictwo zawsze musi zawierać dane osoby udzielającej umocowania do działania w jej imieniu (jest to mocodawca), dane osoby działającej z ramienia mocodawcy (jest to pełnomocnik) oraz treść, która szczegółowo określa, do jakich czynności mocodawca upoważnia pełnomocnika.

Jeżeli pełnomocnictwo dotyczy sytuacji sprzedaży lub nabycia określonej nieruchomości, wówczas powinno zawierać opis danej nieruchomości z uwzględnieniem jej położenia i numeru księgi wieczystej. Można również sprecyzować cenę, za jaką mocodawca sprzedaje nieruchomość lub określić minimalną wartość, za jaką pełnomocnik z ramienia mocodawcy może ją sprzedać. Dodatkowo, pełnomocnictwo powinno potwierdzać umocowanie pełnomocnika do składania w imieniu mocodawcy konkretnych oświadczeń – jak np. o poddaniu mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 KPC (Kodeksu Postępowania Cywilnego) w kwestii zapłaty ceny lub wydania w posiadanie orzekanej nieruchomości. Pełnomocnictwo często potwierdza również umocowanie pełnomocnika do reprezentowania mocodawcy przed urzędami, najczęściej w celu ubiegania się o wydanie określonych dokumentów.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest definiowana zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego jako umowa, wedle zapisów której jedna lub obie z zainteresowanych stron zobowiązują się do zawarcia określonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej).

Umowa przedwstępna jako taka nie musi być potwierdzona aktem notarialnym, jednakże sporządzenie jej właśnie w takiej formie pozwala na dochodzenie swoich roszczeń na drodze sądowej, jak również pozwala ujawnić w księdze wieczystej dla danej nieruchomości roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – tym samym informacja ta jest jawna dla osób trzecich.

Umowa przedwstępna pozwala również odsunąć w czasie ostateczny termin podpisania docelowej umowy – np. umowy sprzedaży, która skutkuje przeniesieniem prawa własności. Warto podkreślić, że umowa przedwstępna nie skutkuje przeniesieniem prawa własności, ale stwarza zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży na sprecyzowanych wcześniej przez zainteresowane strony warunkach. W umowie przedwstępnej określane i zapisywane są takie aspekty jak: przedmiot umowy przyrzeczonej, cena i sposób rozliczenia oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa sprzedaży

Wedle definicji Kodeksu Cywilnego pod pojęciem umowy sprzedaży rozumiany jest zapis, w którym sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności konkretnej rzeczy na kupującego i zobowiązuje się wydać mu tę rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się przedmiot umowy odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę.

Umowa sprzedaży jest jedną z najczęściej dokonywanych czynności prawnych. Jeżeli jej przedmiotem jest nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wówczas konieczny jest zapis w formie aktu notarialnego. W akcie dotyczącym umowy sprzedaży sprecyzowany jest przedmiot umowy, jego cena i sposób zapłaty, a także termin wydania w posiadanie orzeczonego przedmiotu. Zainteresowane strony są zobowiązane do przedłożenia wymaganych dokumentów oraz do złożenia stosownych oświadczeń. Dokumenty niezbędne do sfinalizowania konkretnej umowy sprzedaży mogą się różnić w zależności od sytuacji faktycznej, prawnej, stanu wynikającego z księgi wieczystej dla danej nieruchomości, ale także w zależności od zmieniającego się ustawodawstwa.

Bardzo często w przypadku umowy sprzedaży mamy do czynienia z ustanowieniem hipoteki na przedmiocie umowy – ma to miejsce w sytuacji, gdy zakup jest dokonywany ze środków pochodzących z kredytu bankowego.

Umowa darowizny

Kodeks Cywilny (art. 888) określa umowę darowizny jako zobowiązanie darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia swoim majątkiem względem obdarowanego.

Najczęściej do podpisania umów darowizny dochodzi między członkami najbliższej rodziny (rodzic-dziecko, dziadkowie-wnuki). Analogicznie do sytuacji umowy sprzedaży, również w przypadku darowizny dotyczącej nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, konieczna jest forma aktu notarialnego. Warto pamiętać, że jeżeli stronami umowy darowizny nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są rodzice i dzieci lub dziadkowie i wnuki, wówczas umowa ta zwolniona jest z konieczności płacenia podatku od spadków i darowizn. Reguluje to zapis w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zapisy zawarte w umowie darowizny przenoszą własność nieruchomości na rzecz obdarowanego. Równocześnie można ustanowić na rzecz darczyńcy prawo użytkowania bądź tzw. służebność mieszkania, co gwarantuje mu prawo dalszego zamieszkiwania lokalu, będącego przedmiotem umowy darowizny.

Testament

Zgodnie z art. 926 Kodeksu cywilnego powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu. Gdy testament nie został sporządzony do dziedziczenia dochodzą w odpowiedniej kolejności i udziałach osoby wskazane przepisami prawa. W pierwszej kolejności są to małżonek i dzieci zmarłego.

Jeśli jednak spadkodawca chciałby odmiennie rozrządzić swoim majątkiem na wypadek śmierci może to uczynić jedynie przez testament. Dla sporządzenia testamentu co do zasady nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Wystarczy, że spadkodawca napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą. Do spadku może powołać jedną bądź kilka osób, w tym drugim przypadku jeśli spadkodawca nie wskaże udziałów w jakich mają one dziedziczyć, będą dziedziczyły w częściach równych. Ze względów bezpieczeństwa warto jednak w celu sporządzenia testamentu udać się do notariusza.

Formy aktu notarialnego będzie również wymagał testament zawierający tzw. zapis windykacyjny. Kiedy wolą spadkodawcy jest aby oznaczona osoba nabyła nie cały spadek po nim, a konkretną rzecz czy konkretną nieruchomość.

W testamencie można również zamieścić szczegółowe postanowienia dotyczące np. wydziedziczenia poszczególnych spadkobierców (jest to możliwe tylko ze ściśle określonych w Kodeksie cywilnym powodów), podstawienia innego spadkobiercy w razie gdyby pierwszy z nich nie chciał lub nie mógł być spadkobiercą czy powołania wykonawcy testamentu.

Przyjęcie bądź odrzucenie spadku

Spadkobierca, w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o powołaniu do spadku, może złożyć oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku. Składa je przed sądem bądź notariuszem.

Spadek może być przyjęty wprost (bez ograniczenia odpowiedzialności za długi) bądź z dobrodziejstwem inwentarza (z ograniczeniem odpowiedzialności za długi do wartości tego co wchodzi w skład spadku).

W przypadku spadków otwartych (chwila otwarcia spadku to chwila śmierci spadkodawcy) od dnia 18 października 2015 roku (w tej dacie weszła bowiem w życie wprowadzona przez ustawodawcę zmiana art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego) niezłożenie w wymaganym terminie żadnego oświadczenia skutkuje przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza. W przypadku spadków otwartych do dnia 18 października 2015 roku niezłożenie w wymaganym terminie żadnego oświadczenia skutkuje przyjęciem spadku wprost.

Poświadczenie dziedziczenia

Art. 925 Kodeksu cywilnego stanowi, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Z kolei chwila otwarcia spadku to chwila śmierci spadkodawcy. Aby stwierdzić nabycie spadku po zmarłej osobie należy uzyskać w sądzie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza pozwala na załatwienie sprawy spadkowej na jednym spotkaniu w kancelarii.

Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia poprzedza spisanie protokołu dziedziczenia. W czynnościach tych muszą uczestniczyć wszystkie osoby zainteresowane w rozumieniu art. 95aa Prawa o notariacie, tj. wszyscy potencjalni spadkobiercy ustawowi oraz testamentowi, a także osoby, na rzecz których uczyniono zapis windykacyjny.

Akt poświadczenia dziedziczenia podlega zarejestrowaniu w Rejestrze Spadkowym i ma wówczas skutki prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Umowa majątkowa małżeńska

Co do zasady z chwilą zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami powstaje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Poprzez zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej małżonkowie mogą zmienić ustrój majątkowy obowiązujący w ich małżeństwie, w ten sposób, że mogą rozszerzyć bądź ograniczyć wspólność ustawową, wprowadzić rozdzielność majątkową bądź rozdzielność majątkową w wyrównaniem dorobków.

Umowa majątkowa małżeńska wymaga formy aktu notarialnego. Może zostać zawarta w takcie trwania związku małżeńskiego, ale również przed zawarciem związku małżeńskiego. Jeżeli umowa taka jest zawierana w trakcie trwania związku małżeńskiego do umowy niezbędny jest odpis skrócony aktu małżeństwa. Umowa taka wywiera skutki prawne od momentu jej podpisania.

Monika Suchecka notariusz ul. Ogrodowa Kraków