Zaliczka czy zadatek przy zawieraniu umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna – zaliczka czy zadatek?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości zwykle kupujący przekazuje sprzedającemu jakąś kwotę pieniężną. Istotne jest, aby podjąć decyzją jaki charakter ma mieć wpłacona kwota pieniężna. Strony umowy stają więc przed ważnym wyborem: zaliczka czy zadatek? Wbrew pozorom, ma to naprawdę duże znaczenie. Rodzaj wpłaty przy umowie przedwstępnej pełni decydującą rolę w sytuacjach, w których z jakichś przyczyn nie dojdzie do finalizacji sprzedaży. Oczywiście oba rozwiązania wchodzą w grę i są praktykowane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Każde z nich umożliwia rezerwację danej oferty. Jednak zaliczka i zadatek mają zupełnie inne skutki w razie niewykonania umowy przez którąś ze stron.

Jakie są najważniejsze różnice między zadatkiem a zaliczką? Zaliczka jest po prostu kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży. Przykładowo, gdy kupiec wpłaca sprzedającemu 10 tysięcy złotych w formie zaliczki, to niezależnie od tego, z jakiego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, wpłacona kwota podlega zwrotowi na rzecz kupującego. Zatem wpłacenie zaliczki nie stanowi de facto żadnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron na wypadek niewywiązania się przez drugą stronę z obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej.

Zadatek w umowie przedwstępnej

Za to zasady dotyczące zadatku zostały ściśle określone w art. 394 Kodeksu cywilnego. Taka forma wpłaty jest wiążąca i niesie ze sobą określone konsekwencje w razie niewykonania umowy. Pełni funkcję zarówno ubezpieczenia, jak i odszkodowania. Zgodnie z prawem, po pobraniu zadatku i w razie niewykonania umowy przez osobę kupującą, druga strona może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. Za to w sytuacji, w której to sprzedawca nie wykona umowy, osoba, która zadatek wpłaciła, może zażądać zapłaty dwukrotności tej kwoty.

Oznacza to, że:

• Gdy kupujący nie wywiąże się z umowy z własnej winy, traci wpłacony zadatek na rzecz sprzedającego,
• Gdy to sprzedający będzie winny niepodpisaniu umowy sprzedaży, wówczas musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty wpłaconej tytułem zadatku, czyli sumę dwa razy wyższą, np. jeżeli kupujący wpłacił zadatek o wysokości 10 tysięcy, należy mu się zwrot 20 tysięcy.

Oczywiście, kiedy umowa przedwstępna jest rozwiązywana za obustronnym porozumieniem, zadatek musi zostać zwrócony osobie, która go wpłaciła (bez stosowania zasady dwukrotności). Tak samo jest w przypadku braku winy konkretnej strony – czyli wtedy, gdy jest to wynikiem zdarzenia, na które nikt nie miał wpływu, lub kiedy obie strony są odpowiedzialne za daną sytuację.

Różnice między zadatkiem a zaliczką

Zadatek daje większą gwarancję realizacji umowy zarówno przez sprzedawcę, jak i kupującego. Pełni jednocześnie funkcję odszkodowawczą i „ochronną”. W przypadku zaliczki żadna ze stron umowy nie ponosi praktycznie konsekwencji niewykonania umowy. W związku z powyższym, w przypadku zakupu nieruchomości znacznie częściej wybiera się zadatek. Najlepiej wpłacić go przelewem bankowym lub gotówką przy zawieraniu umowy przedwstępnej u notariusza, który w takiej sytuacji potwierdza w akcie notarialnym, że pieniądze zostały wpłacone.