Umowa najmu okazjonalnego u notariusza

Wynajem okazjonalny u notariusza to coraz powszechniej wybierana forma wynajmowania mieszkań. Wymaga dopełnienia formalności, których dotrzymanie nie jest obowiązkowe przy zwykłej umowie najmu. Przede wszystkim wiąże się z istotnymi przywilejami dla Wynajmującego. Pozwala mu na szybkie eksmitowanie Najemcy bez przeprowadzania sądowego postępowania o eksmisję. Oznacza to, że w sytuacji, w której po zakończeniu umowy Najemca z jakiejś przyczyny nie chce opuścić lokalu, jego eksmisja przebiega zdecydowanie łatwiej, m.in. bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.   

Na czym polega wynajem okazjonalny? Notariusz i jego rola

W uproszczeniu, podstawowym celem takiej formy wynajmu jest ochrona właściciela przed niechcianymi lokatorami. Główne korzyści umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego to m.in.:

• likwidacja ochrony przed eksmisją lokatora,
• zwiększona skuteczność eksmisji,
• a także wspomniany już brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.

Z tego względu wiele osób zadaje sobie pytanie: czy wynajem okazjonalny u notariusza, a dokładniej sporządzenie takiej umowy w formie aktu notarialnego, to konieczność? Nie - dokument ten nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wymagane jest jedynie zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.

• Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej. Mówi o tym artykuł 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Wszystkie zmiany wprowadzone w umowie również powinny mieć swoje potwierdzenie na piśmie.
• Umowy nie można zawrzeć w formie ustnej.
• Umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, przy czym nie więcej niż 10 lat.

Załączniki w umowie wynajmu mieszkania u notariusza

Istotne jest jednak to, że do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć trzy załączniki. Cały dokument składa się więc z czterech części:

1. Umowy najmu okazjonalnego
2. Załącznika nr 1: oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu
3. Załącznika nr 2: wskazującego przez Najemcę inny lokal, do którego przeniesienie się w razie przeprowadzenia egzekucji
4. Załącznika nr 3: oświadczenia właściciela wspomnianego w zał. nr 2 innego lokalu, zawierającego pisemną zgodę na to, aby Najemca w nim zamieszkał.

W przypadku załącznika nr 1 istotna jest rola notariusza. Ten dokument, dotyczący oświadczenia o poddaniu się egzekucji, musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. W drugim załączniku obligatoryjne jest jedynie zachowanie formy pisemnej. Trzeci załącznik także może mieć zwykłą formę pisemną, jednak niektórzy decydują się na notarialne poświadczenie podpisu właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym Najemca zamieszka w przypadku egzekucji.

Oczywiście w niektórych przypadkach wskazane jest sporządzenie większej liczby elementów umowy w formie aktu notarialnego. Stosuje się to głównie wtedy, gdy Wynajmującemu zależy na bezwzględnej poprawności zawieranej umowy.

Umowa notarialna wynajmu mieszkania ze stawiennictwem Najemcy

Kto musi stawić się u notariusza w celu dopełnienia umowy? Ze względu na charakter załącznika nr 1, z zasady będzie to Najemca. W końcu to on dobrowolnie poddaje się egzekucji, składając oświadczenie przed notariuszem. Wynajmujący nie musi się pojawić, zwłaszcza, gdy obowiązkiem dostarczenia dokumentacji zostanie obciążony Najemca. Często zalecana jest jednak obecność obu stron. Wówczas można od razu skompletować wszystkie niezbędne dokumenty i dopełnić formalności.

Warto zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego u notariusza jest sporządzana przez samego zainteresowanego, a nie notariusza. Mimo to zdarzają się wyjątki i notariusz może zaoferować przygotowanie projektu umowy, a następnie zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Jednak zazwyczaj dokument ten spisuje się samodzielnie. 

W interesie Wynajmującego leży, aby jak najlepiej się zabezpieczyć i zawrzeć w umowie punkty dostosowane do swoich potrzeb. Gotowe pismo może następnie skonsultować w kancelarii prawniczej wyspecjalizowanej w tworzeniu takich umów.

Wynajem okazjonalny u notariusza – cena

Ostatnią kwestią jest cena umowy najmu okazjonalnego u notariusza. Oczywiście koszt nie odnosi się tutaj do całej umowy, która prawie zawsze jest sporządzana przez Wynajmującego w zwykłej formie pisemnej, a jedynie do ceny pierwszego załącznika. Zgodnie z artykułem 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mówi ustawa z dn. 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Dlatego najem okazjonalny u notariusza (cena na 2020 rok) to koszt 260 zł + dodatkowe, niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego. W rezultacie, całościowa kwota zamyka się w około 300-400 zł. Obowiązek opłacenia notariusza spoczywa na Wynajmującym, jednak strony mogą umówić się inaczej, np. że koszt pokryje Najemca lub opłata zostanie podzielona po połowie.

Umowa notarialna wynajmu mieszkania. Podsumowanie

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie wymaga udziału notariusza. Inaczej jest w przypadku pierwszego, obowiązkowego załącznika, który dotyczy oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Wówczas sam Najemca powinien stawić się u notariusza w celu podpisania takiego dokumentu. Zalecane jest jednak, aby obie strony pojawiły się na spotkaniu, m.in. dla dopięcia wszystkich formalności. Zdarzają się również sytuacje, w których warto zawrzeć całą umowę najmu w formie aktu notarialnego, zwłaszcza, gdy chodzi o pełną poprawność jej zawarcia.

Notariusz nie ma obowiązku sporządzenia projektu umowy. Zazwyczaj przygotowuje ją Wynajmujący w zwykłej formie pisemnej, skupiając się na jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów. Projekt umowy najmu okazjonalnego może, ale nie musibyć opracowany przez notariusza.

Równie istotnym aspektem są koszty sporządzenia załącznika nr 1 w formie aktu notarialnego. Odgórnie do ich pokrycia zobowiązany jest Wynajmujący, ale nie istnieją przeszkody, aby podzielić ten koszt po połowie lub umówić się, że w całości pokryje go Najemca.