Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania?

Podpisanie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania jest jedną z sytuacji, w której trzeba dopełnić ściśle określonych formalności. Są one zarówno po stronie nabywcy, jak i sprzedającego, jednak w przypadku tej drugiej strony transakcji będzie ich zdecydowanie więcej. Wśród obowiązków właściciela wymienia się przede wszystkim dostarczenie odpowiednich dokumentów, które zagwarantują bezpieczne sfinalizowanie transakcji.

Zakup mieszkania przeprowadza się wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Według przepisów kodeksu cywilnego, nie można przenieść własności nieruchomości w wyniku umowy sprzedaży zawartej bez formy aktu notarialnego. Takie czynności uznaje się za nieważne i niestanowiące podstawy zmian w księdze wieczystej.

Przed podpisaniem aktu należy przygotować kilka określonych dokumentów, których liczba zależy od rodzaju nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do kupna mieszkania na rynku wtórnym

Na wstępie warto zaznaczyć, że do każdej czynności notarialnej konieczne jest okazanie dokumentów tożsamości osób, które biorą w niej udział. Będzie to dowód osobisty, paszport lub karta pobytu.

Jednak jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym? W przypadku gdy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, powinna posiadać księgę wieczystą (za wyjątkiem sytuacji gdy przedmiotem umowy jest tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego może nie być prowadzona księga wieczysta).

Notariusz potrzebuje jedynie numeru księgi wieczystej, nie zaś odpisu księgi z sądu rejonowego. Odpis księgi może uzyskać każdy poprzez rządowy portal Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Innym dokumentem, który jest potrzebny, aby sporządzić akt notarialny sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, będzie tytuł własności. Dostarcza go sprzedawca i wykazuje w ten sposób, że ma prawo do dysponowania konkretną nieruchomością. Funkcję takiego dokumentu pełnią zazwyczaj:

• Akt notarialny – umowa sprzedaży, umowa darowizny lub inna umowa, na podstawie której sprzedający nabył nieruchomość;
• Akt poświadczenia dziedziczenia;
• Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką

Wiele transakcji zakupu mieszkania wykonuje się z pomocą banku. Zarówno sprzedający, jak i kupujący, mogą wziąć kredyt na nieruchomość. Gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką (co znajduje odzwierciedlenie w dziale IV księgi wieczystej), sprzedający musi uzyskać od banku stosowne zaświadczenie, które będzie zawierać informację o saldzie kredytu, prowizji za wcześniejszą spłatę, przyrzeczenie wydania zgody na zwolnienie zabezpieczeń przez bank po całkowitej spłacie kredytu oraz informację o numerze rachunku technicznego do spłaty kredytu.

Jeżeli to kupujący chce nabyć mieszkanie na kredyt, musi ustanowić hipotekę na rzecz banku na zabezpieczenie zwrotu kredytu, a jeżeli chce ją ustanowić w akcie notarialnym, powinien dostarczyć notariuszowi odpowiednie zaświadczenie banku o udzieleniu kredytu wraz z umową kredytową.

Inne dokumenty potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania

Znaczenie ma również to, czy umowa sprzedaży ma dotyczyć nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku sprzedaży mieszkania będącego wyodrębnionym lokalem do podpisania aktu notarialnego kupna mieszkania należy przedłożyć:

• numer księgi wieczystej i podstawę nabycia;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych (wydaje spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa);
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu (wydaje urząd miasta lub gminy) – w chwili zakupu nikt nie powinien być zameldowany w lokalu;
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku czy darowizny lub zwolnieniu z tego podatku (wydaje urząd skarbowy) – tylko wtedy, gdy mieszkanie zostało nabyte w spadku lub w darowiźnie dokonanej po 01 stycznia 2007 roku;
• zaświadczenie o rewitalizacji – ważne, gdy nieruchomość jest zlokalizowana w obszarze rewitalizacji, ponieważ nie jest wtedy możliwe natychmiastowe przeniesienie własności (wówczas należy najpierw zawrzeć u notariusza umowę warunkową sprzedaży). Zaświadczenie o rewitalizacji wydaje urząd miasta lub gminy;

zaś w przypadku sprzedaży mieszkania stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, do sporządzenia aktu notarialnego należy przygotować:

• numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona i podstawę nabycia (np. przydział, akt notarialny),
• zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o powierzchni i położeniu lokalu, potwierdzające komu to prawo przysługuje oraz zawierające informację o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu (wydawane przez urząd miasta lub gminy);
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku czy darowizny lub zwolnieniu z tego podatku (wydaje urząd skarbowy) – tylko wtedy, gdy mieszkanie zostało nabyte w spadku lub w darowiźnie dokonanej po 01 stycznia 2007 roku.

Co w sytuacji, gdy proces sprzedaży dotyczy lokalu użytkowego? Wtedy procedury będą mniej złożone, tzn. wystarczy dostarczyć tylko numer księgi wieczystej, podstawę nabycia, a także zaświadczenie o braku zaległości czynszowych.

Co zawiera akt notarialny kupna mieszkania?

Jak widać, liczba dokumentów niezbędnych do przedłożenia przez sprzedającego jest zależna od rodzaju nieruchomości. Najważniejsze i podstawowe kwestie to bez wątpienia informacje o stanie prawnym mieszkania, jego lokalizacji oraz danych osobowych stron uczestniczących w czynności prawnej. Akt notarialny zawierać zaś będzie datę, miejsce sporządzenia dokumentu, stwierdzenie faktów i istotnych czynności podjętych w trakcie sporządzania aktu, stwierdzenie o odczytaniu, przyjęciu i spisaniu dokumentu. Znajdą się na nim również podpisy osób biorących udział w czynności oraz notariusza, a także wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Cena aktu notarialnego kupna mieszkania

Koszty notarialne kupna mieszkania z rynku wtórnego zależą głównie od rodzaju i wartości nabywanej nieruchomości. W przypadku lokalu z rynku wtórnego największym ciężarem jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości mieszkania. Oprócz tego wymagane jest uiszczenie opłaty sądowej za dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Wysokość taksy notarialnej określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 roku. Jej wysokość zależy od rodzaju czynności i wartości przedmiotu. Oto aktualne, maksymalne wysokości taksy notarialnej w zależności od wartości nieruchomości:

• wartość do 3000 zł – 100 zł;
• wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Podpisanie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania: wnioski

Umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zawiera sprecyzowany przedmiot umowy, w tym dokładny opis nieruchomości, jej stanu faktycznego i prawnego, a także ewentualnych obciążeń. Najważniejsze dokumenty, z których wynika stan mieszkania, to księga wieczysta i przedłożone notariuszowi dokumenty, zależne od rodzaju nieruchomości. Warto pamiętać, że notariusz ma obowiązek ustalenia stanu prawnego oraz zabezpieczenia interesów obu stron transakcji, czyli sprzedającego i kupującego.