Na co trzeba zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej u notariusza

Umowa przedwstępna jest podpisywana w sytuacji, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy finalnej, czyli przyrzeczonej. Stosuje się ją zwłaszcza przy kupnie i sprzedaży nieruchomości, ale również w umowach darowizny czy dożywocia. Trzeba podkreślić, że ten dokument nie skutkuje przeniesieniem prawa własności. Pozwala za to odłożyć podpisanie ostatecznej umowy w czasie, np. ze względu na przeszkody formalne, konieczność uzyskania finansowania kredytem hipotecznym, dokonania podziału geodezyjnego, czy zdobycia dodatkowych dokumentów. Na co zwrócić uwagę przy jej zawieraniu?

Umowa przedwstępna u notariusza – czy jest obowiązkowa?

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się przede wszystkim:

• dane osobowe i adresy obu stron,
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży i jego ceny,
• opis nieruchomości,
• wysokość zaliczki lub zadatku oraz termin i formę ich zapłaty,
• oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest zadłużona i obciążona prawami osób trzecich.

Oprócz tego jej zapisy nie mogą zobowiązywać do czynności, które są niemożliwe do wypełnienia i łamać zasad współżycia społecznego. Warto, aby w umowie znalazł się dokładny opis nieruchomości, określający jej stan prawny i techniczny.

Forma aktu notarialnego nie jest obowiązkowa. Umowa przedwstępna może zostać podpisana jako w zwykłej formie pisemnej. Odstąpienie od niej z winy kupującego wiąże się zazwyczaj ze stratą wpłaconego zadatku, jeżeli został wpłacony (a w przypadku winy sprzedającego – z zapłatą jego dwukrotności). Przed sądem można dochodzić wyłącznie wypłaty odszkodowania.

Co zapewnia umowa przedwstępna notarialna? Na co zwrócić uwagę?

Umowa przedwstępna notarialna (w formie aktu notarialnego) ma zdecydowanie większą moc wiążącą. W razie wystąpienia problemów, umożliwia skierowanie sprawy do sądu i wysunięcie żądania o przeniesienie prawa własności. Daje szersze pole manewru w razie trudności w zawarciu umowy przyrzeczonej. Poza tym zapewnia opiekę notariusza, który sprawdza, czy wszystkie jej punkty są w 100% zgodne z prawem. Druga opcja to umowa przedwstępna w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Jest przygotowywana przez klienta i nie musi być czytana przez notariusza – w jego obecności każda ze stron jedynie składa swój podpis. Nie daje tak dużych możliwości dochodzenia swoich praw, jak forma aktu notarialnego.

Przy podpisywaniu takiego dokumentu warto zwrócić uwagę na sporządzenie klauzul, które umożliwią odstąpienie od umowy w określonych przypadkach bez ponoszenia konsekwencji. Oprócz tego istotny jest wspomniany już opis stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Jeżeli któryś z nich wymaga zmian, dobrze jest zobowiązać sprzedającego do poprawy stanu nieruchomości do momentu podpisania umowy finalnej. Uwaga: jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie dojdzie do wyznaczenia terminu podpisania umowy przyrzeczonej, roszczenia z tego tytułu ulegają przedawnieniu (czyli nie można już żądać jej zawarcia).

Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej

Niezależnie od tego, czy chodzi o umowę przedwstępną u notariusza, czy o zwykłą umowę pisemną, bardzo ważną kwestią jest wybór formy zabezpieczenia. Dostępne opcje to zaliczka i zadatek. W przypadku zaliczki mamy do czynienia z kwotą, która wchodzi w skład zapłaconej ceny. Gdy z jakiegoś powodu nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, cała suma wraca do kupującego. Zadatek jest o wiele bardziej zobowiązującą formą zabezpieczenia. Jeżeli transakcja nie zostanie sfinalizowana z winy kupującego, sprzedający nie musi go zwracać. Za to w momencie, w którym niewypełnienie warunków umowy nastąpi z winy sprzedającego, jest on zobowiązany do oddania kupującemu zadatku w podwójnej wysokości.