- ul. Ogrodowa 1/1, 31-155 Kraków
Umowa przedwstępna jest definiowana zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego jako umowa, wedle której jedna lub obie z zainteresowanych stron zobowiązują się do zawarcia określonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej).
Umowa przedwstępna jako taka nie musi być zawarta przed notariuszem, jednakże sporządzenie jej w formie aktu pozwala na dochodzenie swoich roszczeń na drodze sądowej, jak również pozwala ujawnić w księdze wieczystej dla danej nieruchomości roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – tym samym informacja ta jest jawna dla osób trzecich, co zapewnia dodatkową ochronę przyszłego nabywcy.
Umowa przedwstępna pozwala również odsunąć w czasie ostateczny termin podpisania docelowej umowy – np. umowy sprzedaży, która skutkuje przeniesieniem prawa własności, jeżeli z jakichś powodów nie można jej zawrzeć od razu. Najczęściej umowę przedwstępną zawiera się jeżeli kupujący stara się o kredyt bankowy na nabycie nieruchomości lub konieczne jest np. dokonanie podziału geodezyjnego działki.
Warto podkreślić, że umowa przedwstępna nie skutkuje przeniesieniem prawa własności, ale stwarza zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży na sprecyzowanych wcześniej przez zainteresowane strony warunkach.
W umowie przedwstępnej określane są takie aspekty jak: przedmiot umowy przyrzeczonej, cena i sposób rozliczenia oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zazwyczaj zawierając umowę przedwstępną kupujący przekazuje sprzedającemu pewną kwotę pieniężną, którą w zależności od umowy między stronami, stanowi zadatek lub zaliczkę.
Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Czym innym jest zaliczka. Jest ona również świadczeniem podlegającym zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, ale w każdym przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlega ona zwrotowi.
Warto pamiętać, że umowa przedwstępna może poprzedzać również inne umowy niż umowy sprzedaży. W praktyce spotyka się również przedwstępne umowy darowizny czy dożywocia.
Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak przedmiot umowy, cena oraz termin jej zawarcia. Często stosuje się ją w transakcjach dotyczących nieruchomości, gdy strony potrzebują czasu na dopełnienie formalności, np. uzyskanie kredytu hipotecznego lub uzyskanie wszystkich dokumentów. Zawarcie umowy przedwstępnej daje obu stronom pewność co do przyszłej transakcji i pozwala na lepsze zaplanowanie działań związanych z finalizacją umowy przyrzeczonej.
Zadatek i zaliczka to formy przedpłaty, które różnią się konsekwencjami w przypadku niewykonania umowy. Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia – jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, druga strona może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek lub żądać jego dwukrotności, jeśli sama go wpłaciła. Zaliczka natomiast jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłej płatności i w przypadku niewykonania umowy podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Warto precyzyjnie określić w umowie, czy wpłacona kwota stanowi zadatek czy zaliczkę, aby uniknąć nieporozumień i jasno określić prawa oraz obowiązki obu stron.
Wycofanie się z umowy przedwstępnej jest możliwe, ale wiąże się z określonymi konsekwencjami. Jeśli w umowie przewidziano zadatek, strona, która odstępuje od umowy bez uzasadnionej przyczyny, traci wpłacony zadatek lub jest zobowiązana do zwrotu jego dwukrotności. W przypadku zaliczki, kwota ta podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny odstąpienia. Warto również sprawdzić, czy umowa zawiera klauzule dotyczące możliwości odstąpienia (tzw. umowne praw odstąpienia) oraz ewentualnych kar umownych, które mogą być nałożone w przypadku rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak jej sporządzenie w takiej formie niesie ze sobą istotne korzyści. Akt notarialny umożliwia dochodzenie roszczeń na drodze sądowej (roszczenia o przeniesienie własności) oraz pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla przyszłego nabywcy. Ponadto, forma notarialna zapewnia większą pewność prawną i może ułatwić egzekwowanie postanowień umowy przedwstępnej w przypadku sporu między stronami.
Niewykonanie umowy przedwstępnej może prowadzić do różnych konsekwencji, w zależności od jej postanowień. Jeśli umowa przewiduje zadatek, strona odpowiedzialna za niewykonanie umowy traci wpłacony zadatek lub jest zobowiązana do zwrotu jego dwukrotności. W przypadku zaliczki, kwota ta podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny niewykonania umowy. Dodatkowo, strona poszkodowana może dochodzić wykonania umowy na drodze sądowej, co oznacza, że uwzględniając powództwo, sąd wyda wyrok zastępujący oświadczenie woli strony, która się wycofała z umowy, a co w rezultacie doprowadzi do realizacji umowy sprzedaży i skutecznego przeniesienia własności.
Tak, umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron i zobowiązuje je do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej na określonych warunkach. W przypadku niewywiązania się z tego zobowiązania, strona poszkodowana może dochodzić swoich praw na drodze sądowej, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania za poniesione straty. Zawarcie umowy przedwstępnej daje obu stronom pewność co do przyszłej transakcji i pozwala na lepsze zaplanowanie działań związanych z finalizacją umowy przyrzeczonej.
Zapraszamy do naszej Kancelarii notarialnej w Krakowie.
